Belasting of btw hoeft de koper niet te betalen. Het bezit van een woning op Belgisch grondgebied moeten huiseigenaren wel opgeven in Box 3, maar dat levert hetzelfde bedrag aan aftrek op — dit ter voorkoming van een dubbele belastingheffing. Deze gunstige constructie vloeit voort uit een belastingverdrag tussen Nederland en België. Als na 20 jaar het vruchtgebruik vervalt, wordt de belegger weer de volle eigenaar.

Een eventuele tussentijdse verkoop kan en mag de blooteigenaar zelf regelen — dat hoeft niet via Peronnes Invest, zoals bij veel andere vakantieparken. Mocht de investeerder binnen twintig jaar overlijden, dan hoeven de erfgenamen alleen successierechten te betalen over de waarde van het blooteigendom. Die bedraagt slechts 2,5%.

Veel fraude

Rob Smulders, directeur van Mondi de belangenorganisatie voor (toekomstige) eigenaren van een vakantiewoning, staat ook op de beurs. ‘Wij willen het kaf van het koren scheiden’. Om die reden onderzoekt de belangenvereniging elke propositie uitvoerig op juridisch, fiscaal en financieel gebied en kijkt het ook naar de kennis, ervaring en reputatie van de aanbieder. In het verleden bleek namelijk bij vele buitenlandse beleggingsprojecten sprake te zijn van fraude.

De koper moet oppassen dat hij niet zijn eigen rendement financiert, waarschuwt Smulders. ‘Wat is de grond waard waarop jouw vakantiehuis gebouwd wordt? Als de projectontwikkelaar die grond voor teveel geld aan jou verkoopt, kan hij jou een mooi rendement beloven. Dat je die zelf betaald hebt, ziet de koper vaak niet.’ Die kijkt vaak alleen maar naar de uitstraling en het geboden rendement.

De vier weken per jaar dat de eigenaar in zijn huisje op vakantie mag, doet de rest. ‘Soms krijgt de ontwikkelaar de grond goedkoper, bijvoorbeeld als de overheid een economische impuls wil geven aan het gebied waarin het vakantiehuisje ligt.’ Dat lijkt ook het geval bij Your Nature. Wallonië heeft een hoge werkeloosheid en dit project schept banen. Smulders: ‘De overheid werkt mee aan de ontwikkeling van het vakantiepark, dat is vrij uniek.’

Onderzoek propositie

Smulders onderzocht Your Nature voor een klant en verrichtte een taxatie naar de waarde van diens woning – een vakantievilla van € 365.000. Volgens hem ziet het project er ‘goed’ uit. ‘Al weet je het met taxaties nooit helemaal zeker.’ Zijn indruk is dat de waarde van de woning goed onderbouwd is en de propositie redelijk. De verkoopprijs, die deels gebaseerd is op controleerbare informatie, is marktconform, rekening houdende met een tolerantie. Smulders zal de koopovereenkomst nog juridisch toetsen voor zijn klant zijn handtekening zet, vertelt hij.

De natuurliefhebbers en buurtbewoners in het gebied houden de organisatie ook goed in de gaten, want iedere verstoring in een natuurgebied heeft consequenties. ‘We hebben al vele plannen van de familie voor dit gebied voorbij zien komen. Zo waren er ooit plannen om hier een enorme overdekte skibaan aan te leggen en een tropisch zwemparadijs, zegt Pascal Mol, voorzitter van de lokale natuur- en milieuvereniging CIAO. De huidige plannen baren hem ‘minder zorgen, maar we blijven alert.’

Grenzen

De milieuvriendelijkheid van het project heeft wel zijn grenzen. Zo zijn de huisjes niet aangesloten op een ‘grijswater’-circuit, waarbij het toilet met regenwater wordt doorgespoeld. Het afvalwater gaat gewoon het riool in en wordt niet op een natuurvriendelijke manier gezuiverd. Onder het vermaak op het park vallen allerlei activiteiten in de natuur. Dat waterskiën, een baan voor modelvliegtuigjes en een visvijver daar deel van uitmaken, komt vreemd over op een park dat zichzelf ‘100% duurzaam’ noemt. Dit Belgische project valt buiten het AFM-toezicht.

Hoeveel rendement een huisje op het park oplevert, weet een investeerder pas over twintig jaar. Ook als de projectontwikkelaar schermt met aantrekkelijke en ‘gegarandeerde’ rendementen. Want dat zegt niets over de kans dat deverkoopwaarde — de afschrijving op de woning nog buiten beschouwing gelaten — over twintig jaar beduidend lager ligt. En dat bepaalt uiteindelijk het rendement.