De verkoop van onroerende zaken is in principe vrijgesteld van omzetbelasting. Dit is alleen anders als er sprake is van de verkoop van een nieuw vervaardigd onroerend goed (levering voor of uiterlijk twee jaren na datum eerste ingebruikname). Koper en verkoper kunnen echter wel kiezen (fiscale term: opteren) voor btw-belaste levering. Dit doet zich vaak voor als er sprake is van een btw-pand waarvoor de herzieningstermijn van 10 jaar nog loopt.

In dat geval begint deze herzieningstermijn van 10 jaar bij de koper wel opnieuw te lopen.

Als de herzieningstermijn is verlopen, zou ik over het algemeen niet opteren voor btw-belaste levering. Dit om de hernieuwde herzieningstermijn van 10 jaar bij de koper te voorkomen. Stel dat koper de vakantiewoning binnen deze periode van 10 jaar niet langer btw-belast verhuurt of privé gaat gebruiken, dan moet koper een deel van de bij aankoop betaalde en als voorbelasting in aftrek gebrachte omzetbelasting weer terugbetalen. Bij de standaardlevering “zonder btw”, heeft koper hier geen last van. Dit betekent overigens niet dat de kortstondige vakantieverhuur dan ineens btw onbelast is. De verhuur “binnen het vakantiebestedingsbedrijf aan personen die daar slechts voor een korte periode verblijf houden” is en blijft gewoon btw belast. Het maakte daarbij niet uit of de koper wel of geen aankoop-btw op de vakantiewoning in aftrek heeft gebracht.

Uit het bovenstaande blijkt dat het mogelijk is om te opteren voor belaste levering. Verkoper en koper moeten dan in de akte van levering vastleggen dat er geopteerd wordt voor een btw-belaste levering. Als dit niet in de akte van levering is vastgelegd, dan kan dit ook nog via een gezamenlijk verzoek (dus van verkoper en koper) aan de Belastingdienst worden geregeld. Koper moet in de akte of bij het verzoek wel verklaren dat hij de vakantiewoning voor 90% btw-belast verhuurt.

Verhoeven Ruesink Daniel Belastingadviseurs
Marc Daniel

Trap niet in één van de valkuilen bij de koop van een vakantiehuis

Download gratis het eBook en ga stap voor stap op weg naar jouw ideale vakantiehuis, zonder in één van de grootste valkuilen te trappen!