Rendement vakantiewoningen te veel bekeken op korte termijn
Gepubliceerd op Pretwerk.nl  29 FEBRUARI 2016

In januari publiceerde De Telegraaf een artikel met als kop ‘Vakantiehuis vaak domper’. Enkele beleggers, met tegenvallende resultaten, schetsten een beeld van een markt met mooie beloften, maar nauwelijks rendement.

Frank de Groot (Vakantie Makelaar) en Merlijn Pietersma (ZKA Consultants) geven een genuanceerder beeld van de bungalowmarkt.

In een tijd dat de rente op spaarrekening bijna niet verder omlaag kan, is het niet vreemd dat mensen met vermogen op zoek gaan naar alternatieve beleggingen. In de advertenties van De Telegraaf worden investeringen in bungalows aangeboden met ‘gegarandeerde’ rendementen van 6%, 8% of soms zelfs nog hoger.

Is een rendement van 6-11% realistisch?
Frank de Groot: “Vakantie Makelaar heeft aanbod op ca. 160 jonge en oudere vakantieparken in Nederland waarvan wij alle opbrengsten en kosten inzichtelijk hebben. Bij het merendeel van de bestaande parken wordt het rendement van 6-11% niet gehaald omdat het simpelweg niet meer voldoet aan de (toeristische) vraag uit de markt."
Merlijn Pietersma: “Percentages van 8 – 11% zien we in onze adviespraktijk niet voorkomen. Hoe we de plannen ook wikken en wegen. De rendementen kunnen de eerste jaren nog best wel aantrekkelijk zijn en tot 5-6% of heel soms iets meer oplopen bij uitzonderlijk succesvolle projecten, maar het rendement van veel recreatief bungalowaanbod zakt na verloop van tijd af.

Financieel en emotioneel rendement
Vakantie Makelaar begeleidt veel mensen in hun zoektocht naar en geschikte vakantiewoning. De Groot: “De hoogte van het ‘gegarandeerde’ rendement wordt vaak gebruikt om beleggers aan te trekken, maar dit is slechts één doelgroep. Wij onderscheiden 4 type kopers:
1. De familiemens (volledig eigen gebruik)
2. De slimme levensgenieter (verhuur i.c.m. onbeperkt eigen gebruik = kostendekkend)
3. De particuliere belegger (verhuur i.c.m. beperkt eigen gebruik = rendement)
4. De investeerder die op safe gaat (rendementsgarantie)

Naast financieel rendement is ‘emotioneel rendement’ ook enorm doorslaggevend, vooral bij type 1 en 2. Voor alle groepen is het overigens goed om ook na te denken over de (door)verkoopbaarheid.”

De neerwaartse spiraal
Zowel De Groot als Pietersma zijn het er over eens dat vakantiewoningen na verloop van tijd minder gaan renderen. Zeker als er onvoldoende reserves zijn aangelegd voor onderhoud, renovatie of herontwikkeling.
De Groot: “Renovatie en upgrading is dan de enige manier om uit deze neerwaartse spiraal te komen. Mocht dit niet lukken, dan is toeristische verhuur niet meer mogelijk en worden deze parken vaak ingezet voor langverhuur aan arbeidsmigranten en vluchtelingen.”
Ook Pietersma onderschrijft de noodzaak voor blijvend investeren, maar dat is niet het enige: “Er zijn meer randvoorwaarden om verloedering en terugval in rendement te voorkomen: Zonder krachtige en professionele verhuurder en exploitant red je het niet. Kijk ook naar het concept en onderscheidend vermogen (waaronder locatie) van bungalowparken. En de overheid speelt een rol: Zij kan in haar beleid maatregelen afdwingen/regelen om de verblijfskwaliteit van de omgeving te borgen zodat parken langdurig in een toeristisch aantrekkelijke omgeving liggen. En wat kan de overheid van planontwikkelaars vragen bij het indienen van nieuwe plannen?”

Cruciale rol voor Vereniging Van Eigenaren (VVE) of andere investeerders
Des te lager de investeringen in onderhoud en reservering voor herontwikkeling, des te hoger het rendement. Zo kan een mooi rendement in de eerste jaren wel worden ‘gegarandeerd’. Maar wat gebeurt daarna? Pietersma: ”Op de meeste parken met versnipperd eigendom zien we na 10 jaar de bittere praktijk toeslaan omdat VVE’s niet bij machte te zijn om af te dwingen dat iedere eigenaar investeert in de bungalow.”

Pietersma ziet vier oplossingsrichtingen die kunnen voorkomen dat een park op termijn ten onder gaat:

  • Een eerste oplossing is een uitgekiende juridische onderlegger als onderdeel van verkoopcontracten van de recreatiewoningen. Als er ruimte zit in gebruiksmogelijkheden (bijvoorbeeld permanente bewoning), dan wordt dit ruimte na verloop van tijd gebruikt. Dat is een wetmatigheid. Dit gaat vaak ten koste van recreatieve exploitatie. Dus de opgave bij nieuwe projecten: ruimte voor ander gebruik dan exploitatie inperken. Een VVE met harde exploitatie-eisen kan een oplossing zijn.
  • Maar ook een stichtingsvorm waarbij verplicht geld wordt gereserveerd voor herinvesteringen en onderhoud aan het park en de bungalows is een manier om verloedering te voorkomen en een randvoorwaarde om verhuurrendementen op termijn te maximaliseren. Zo voorkom je dat bungalows afglijden in kwaliteit en alleen nog maar geschikt zijn als huisvestingslocaties. Door financiële middelen te reserveren blijft een park bij de tijd.
  • Een derde oplossing is om in radicaal andere vormen van financiering te denken. Niet meer verkavelen en verkopen als beleggingsobject aan particulieren. Maar aan private equity partijen die investeren in een ‘mandje’ waarin bungalows en verhuuraccommodaties op verschillende parken zitten. Zij kijken cijfermatig naar rendement op hun investering en voorzien groot onderhoud en herinvesteringen in hun ramingen.
  • Dan is er ook nog de beweging waarbij  verhuur en wonen door elkaar heenlopen. Waarom is AirBnB zo populair? Een bepaalde categorie mensen heeft behoefte aan een authentieke verblijfsomgeving. Geen ‘vakantiereservaat’ of ‘gated community’, maar een publiek toegankelijke omgeving waar je ‘geweest moet zijn’. Bijvoorbeeld unieke locaties nabij stad, water en/of natuur. Wonen en recreëren die dus wel degelijk samen op kunnen gaan, maar waarbij de kwaliteiten van de verblijfs- en woonomgeving uitzonderlijk hoog en geborgd zijn.

Met dank aan: 
Frank de Groot – directeur Vakantie Makelaar
Merlijn Pietersma – senior consultant ZKA Leisure

Trap niet in één van de valkuilen bij de koop van een vakantiehuis

Download gratis het eBook en ga stap voor stap op weg naar jouw ideale vakantiehuis, zonder in één van de grootste valkuilen te trappen!